Черноморско-Азовское производственно-эксплуатационное Управление морских путей
Главная
Новости
Деятельность
Оборудование
Контакты

Новости

10.12.2010 | ОРЕНДА ДЕРЖАВНОГО МАЙНА

ТИЩЕНКО Ю. С. 

ОРЕНДА ДЕРЖАВНОГО   МАЙНА:

ЧИ ПІДЛЯГАЮТЬ КОМПЕНСАЦІЇ  ВИТРАТИ ОРЕНДОДАВЦЯ ПО СПЛАТІ ПОДАТКУ НА ЗЕМЛЮ, НА ЯКІЙ РОЗТАШОВАНИЙ ОБЄКТ ОРЕНДИ?

                Оренда державного  майна на сьогоднішній день залишається   найпоширенішим та найбільш ефективним способом управління нерухомим майном, що перебуває у державній власності. На сучасному етапі оренда стала довгостроковим джерелом надходження коштів до державного  бюджету, а також на рахунки  підприємств, що виступають орендодавцями державного   майна.

 

                Для потенційних орендарів оренда державного   майна є привабливою, оскільки, розмір орендної плати за користування державним нерухомим майном відносно невисокий та встановлюється  у порядку,   передбаченому законодавством.

 

                Проте, законодавча визначеність процедури укладення договору оренди державного майна створює і відповідні труднощі, пов’язані зі складністю та заформалізованістю процедури правового оформлення таких правовідносин, недоліками та колізіями в правовому регулюванні оренди державного   майна.

 

                 У цих умовах особливої актуальності набуває питання щодо визначення змісту договору оренди державного   майна.

                  

                  На практиці, доволі часто виникають труднощі при вирішенні питання встановлення у  орендаря державного  майна обов’язку  компенсувати   витрати орендодавця по сплаті податку за землю на якій розташований об’єкт оренди та  землю, яка прилегла до об’єкта оренди  та необхідна для досягнення мети найму.

              Так, ч. 1 ст. 796 ЦК України встановлено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.     

                  Дане положення цілком узгоджується з визначенням нерухомого майна, наданим у ч. 1 ст. 181 ЦК України, якою встановлено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) віднесені земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

                   Отже, як вбачається з наведеного, зв'язок об’єкта оренди  нерухомого майна та земельною ділянкою, на якій він розташований є безспірним. Відповідно, беручи в оренду нерухоме майно орендар волею-неволею  вступає у відносини, які стосуються  земельної ділянки, на якій розташований даний об’єкт.

                    Згідно ст. 2 ЗУ «Про плату за землю» використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Також, вказаною статтею зазначено, що  власники земельних ділянок і землекористувачі сплачують земельний податок, а орендарі - орендну плату.

                  Таким чином, земельне законодавство не покладає на орендаря нерухомого майна обов’язку  по сплаті до бюджету земельного податку, платником вказаного податку залишається власник чи землекористувач, оскільки, укладення договору найму  будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) відповідно до норм земельного законодавства само по собі не є підставою для визнання наймача землекористувачем.

                 В той же час, ЦК України закріплює що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування не тільки земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а й землею, прилеглою   до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.          

                 В даному випадку, необхідно враховувати, що ЦК України в силу своєї  ж  ст. 4  є основним актом цивільного законодавства України та має приорітетне  значення у врегулюванні орендних правовідносин.

                  А отже, орендар нерухомого майна, згідно ЦК України, набуває право користування земельною ділянкою, на якій  знаходяться об’єкт оренди та  землею, прилеглою  до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, та зобов’язаний здійснювати оплату за таке користування.

                  Як вже зазначалось вище, в Україні встановлене платне використання землі, ЦК України чітко визначає орендаря нерухомого майна користувачем певної земельної ділянки, тому цілком логічним і зрозумілим є положення ст. 797 ЦК України   відповідно до якого, плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з:

- плати за користування  будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремої частини);

- плати за користування земельною ділянкою.      

                    Враховуючи, що податок на землю сплачується власником чи землекористувачем,  яким залишається орендодавець майна, то орендар нерухомого майна має здійснювати оплату за користування земельною ділянкою у формі компенсації витрат орендодавця по сплаті даного податку.      

                    Що ж стосується оренди державного майна, то тут слід звернути увагу, що згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (надалі – Закону) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності

                  В свою чергу, ст. 4   Закону визначено, що об’єктами оренди державного та комунального майна є  нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окремо індивідуальне визначене майно підприємств.

                 Ст. 19  Закону передбачено, що орендна плата при оренді державного майна визначається на  основі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного та комунального майна (надалі – Методика), згідно якої на підставі експертної оцінки нерухомого майна та з використанням встановленої Методикою орендної ставки визначається розмір орендної плати за державне  нерухоме майно.                 

                  Таким чином, плата за користування державним нерухомим майном  визначається на підставі Методики, тоді як щодо встановлення плати за користування земельною ділянкою  на якій знаходиться державне нерухоме майно немає будь-яких спеціальних обмежень, а отже плата за використання землі справляється з орендаря державного майна на загальних підставах.

                    Відсутність у договорі оренди державного нерухомого майна встановленого обов’язку здійснювати плату за користування земельною ділянкою не знімає з  останнього обов’язку,   закріпленого законом.   

                     Законодавець передбачив ч. 4 ст. 632 ЦК України наступне вирішення такої ситуації: якщо ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.

                      Так, земельний податок, відповідно до ЗУ «Про плату за землю»,    визначається залежно під грошової оцінки земель, а  підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

                      Отже, сума, яка підлягає компенсації з боку орендаря визначається за встановленим законом порядком.

                      Відомо, що важливою умовою існування ринкової економіки є свобода договору, можливість якої закріплена як ст. 6  основних положень так і ст. 627  ЦК України, а отже врегулювати правовідносини на власний розсуд, в рамках чинних нормативних актів та звичаїв  ділового обороту, можуть і сторони договору оренди державного майна.

                   На практиці, доволі часто, стороні договору оренди державного майна  доводиться  відстоювати своє право на свободу договору  через те, що  контрагент у господарському зобов’язанні, якому не вигідно включення до умов договору оренди додаткових зобов’язань, спекулює  наявністю спеціального кола правового регулювання оренди державного   майна, яким безпосередньо не встановлений обов’язок  орендаря   компенсувати витрати орендодавця по сплаті останнім податку на землю.

                  Тому, для уникнення спорів, щодо вище вказаного обов’язку орендаря, оптимальним  на наш погляд може бути наступне вирішення  подібних ситуацій:

• Встановлення у договорі оренди державного  майна обов’язку орендаря компенсувати витрати орендодавця по сплаті останнім податку на землю, на якій розташований об’єкт оренди та яка необхідна для досягнення мети найму;

• Визначення умовами договору оренди державного майна обов’язку орендаря укласти окрему угоду щодо компенсації витрат орендодавця по сплаті останнім податку на землю, на якій розташований об’єкт оренди та яка необхідна для досягнення мети найму.

              Як вбачається з наведеного, такий підхід до вирішення питання  пошуку способу закріплення в умовах договору оренди державного майна обов’язку орендаря  компенсувати витрати орендодавця по сплаті останнім податку на землю узгоджується як з положеннями ЦК України, так і Законом України  «Про оренду державного та комунального майна», Законом України «Про плату за землю», Закон України «Про оренду  землі».               

...





Компания “ЧЕРАЗМОРПУТЬ” основана в 1865 году. design by m-klas.com